Азбука финансов

Имущественные налоговые вычеты

Имущественные налоговые вычеты предоставляются при продаже имущества и при приобретении или строительстве имущества. В зависимости от того, осуществляете вы покупку или строительство недвижимости, либо ее продажу, налоговый вычет будет разным.

Имущественные вычеты при продаже имущества. Если проданное имущество находилось в вашей собственности более 3 лет, имущественный вычет предоставляется в размере суммы, полученной от продажи этого имущества (то есть налог 13% с полученного дохода платить не нужно).

Если имущество находилось в собственности менее 3 лет, возможны два варианта определения размера вычета:

• фиксированный вычет в размере не более 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и земельных участков, либо не более 125 000 руб. при продаже прочего имущества;
  
• имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение проданного имущества.

Фиксированные имущественные вычеты, предоставляемые в части доходов от продажи имущества, могут применяться только по всем продажам имущества в налоговом периоде (календарном году), а не по каждой сделке купли-продажи. Таким образом, если налогоплательщик уже воспользовался фиксированным вычетом, например, в размере 1 000 000 руб. при продаже квартиры, то при продаже другого своего аналогичного имущества (например, земельного участка), он уже не сможет уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму имущественного вычета.

Например: Саша Баранкин в 2007 г. продал садовый домик за 1 400 000 руб., приобретенный им в 2005 г. за 900 000 руб., и гараж за 200 000 руб., приобретенный им в 2004 г. за 130 000 руб. На момент продажи и домик, и гараж находились в собственности Саши менее трех лет. Фактические расходы на приобретение садового домика (900 000 руб.) меньше максимально возможного фиксированного вычета (1 000 000 руб.), поэтому Саше выгоднее выбрать первый вариант имущественного вычета – 1 000 000 руб. Таким образом, облагаемый доход от продажи садового домика составит 400 000 руб. (1 400 000 – 1 000 000 руб.).При определении облагаемого дохода от продажи гаража, Саша выберет имущественный вычет в размере фактических расходов на его приобретение (130 000 руб.), т.к. они больше фиксированного вычета (125 000 руб.). Облагаемый доход будет равняться 70 000 руб. (200 000 – 130 000 руб.). С суммы 470 000 руб. (400 000 + 70 000 руб.) Саша обязан уплатить 13% подоходного налога и отразить эти доходы в налоговой декларации за 2007 г.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).  Например, если жилой дом находится в долевой собственности у двух граждан, и каждый из них владеет 50% этой собственности, то при продаже данного имущества, каждый из них имеет право на получение вычета в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 50%). Если то же имущество находится в совместной собственности граждан (например, домом владеет мать и сын), то имущественный вычет может получить полностью один из собственников (по договоренности).

В части расходов на новое строительство или приобретение жилья налоговым законодательством также предусмотрены имущественные вычеты на покупку или строительство имущества. Эти вычеты касаются только имущества в виде жилых домов, квартир и комнат (а также долей в них), находящихся на территории РФ.

Размер вычета также ограничивается 1 000 000 руб. (для имущества, приобретенного или построенного с 1.01.2008 – 2 000 000 руб.), а, кроме этого, вычет предоставляется в части процентов, уплачиваемых по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ. Таким образом, если жилье приобретается с помощью ипотечного кредита, то налогоплательщик имеет право регулярно (ежегодно или ежемесячно, если вычет предоставляется через налогового агента) уменьшать свой налогооблагаемый доход на суммы уплаченных по ипотечному кредиту процентов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Для получения налогового вычета должны быть соблюдены следующие условия:

• жилье (или доля в нем) должно быть оформлено в собственность;
• расходы, связанные со строительством или приобретением жилья, должны быть фактически произведены и документально подтверждены (например, квитанциями, банковскими выписками о переводе денежных средств и прочими платежными документами).

В отличие от всех других вычетов имущественный вычет, связанный со строительством (приобретением) жилья, имеет следующие принципиальные особенности:

• предоставляется налогоплательщику однократно, т.е. воспользовавшись один раз таким вычетом, при следующем приобретении (строительстве) жилья гражданин не может больше претендовать на этот вычет;
• если часть вычета осталась неиспользованной (вычет оказался больше дохода, облагаемого по ставке 13%) в году строительства (приобретения) жилья, то она переносится на следующие годы, пока не будет полностью использована.

При покупке квартиры (комнаты) без отделки (например, в новостройке), покупке дома на стадии строительства, вычет (с учетом ограничения в 2 000 000 руб.) предоставляется с учетом стоимости отделки (по квартире, комнате) и строительства (по дому), если в договоре купли-продажи указано приобретение квартиры (комнаты) без отделки или дома на стадии строительства.

Когда жилье приобретается на вторичном рынке, вычет предоставляется только на стоимость покупаемой квартиры (комнаты, дома), указанной в договоре купли-продажи. Вознаграждения (комиссионные) посредникам не учитываются для целей вычета.

В случае приобретения жилья в долевую (совместную) собственность, действует порядок аналогичный налоговому вычету при продаже имущества. Вычет делится между собственниками пропорционально их долям (или по договоренности в случае с совместной собственностью). Таким образом, при приобретении жилья в совместную собственность целесообразно передать возможность получения данного вычета одному из собственников с тем, чтобы остальные могли в будущем воспользоваться подобным вычетом при покупке другого аналогичного имущества.

Вычет при покупке жилья может предоставляться:

• налоговыми органами после подачи налоговой декларации на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих расходы на приобретение (строительство) жилья, а также удостоверяющие право собственности на приобретенное (построенное) жилье;
• или компанией-работодателем.

На проверку принятых документов налоговой инспекции отводится 30 дней. По окончании этих 30 дней налоговый орган принимает решение, предоставлять гражданину налоговый вычет или нет. Если принято решение о предоставлении вычета, то налоговый орган выдает уведомление о подтверждении права на налоговый вычет (форма уведомления утверждена), которое необходимо представить работодателю, если налогоплательщик выбирает второй вариант получения вычета. В противном случае налоговый орган посылает по почте письменное сообщение об отказе в предоставлении вычета.

Например:  Арина Родионова приобрела в 2007 г. квартиру за 1 500 000 руб. 500 000 руб. Арина внесла сама, а на оставшуюся сумму взяла ипотечный кредит. Годовой доход Арины, облагаемый по ставке 13%, в 2007 г. составил 700 000 руб. Проценты по кредиту – 120 000 руб. Максимальный размер вычета, на который может рассчитывать Арина в 2007 году, составляет 1 000 000 руб. + 120 000 руб. = 1 120 000 руб. Поскольку облагаемый доход гражданки Родионовой меньше этой суммы, то вычет в 2007 г. предоставляется в размере 700 000 руб. (т.е. НДФЛ не подлежит уплате). Неиспользованная сумма вычета в размере 300 000 руб. (1 000 000 руб. – 700 000 руб.) переносится на следующий налоговый период (2008 г.), кроме того, если Арина будет уплачивать проценты по кредиту, то она имеет право уменьшать на эту сумму свои налогооблагаемые доходы и в последующие годы. Таким образом, в 2008 году размер вычета составит 300 000 + 120 000 = 420 000 руб. Если Арина не обратилась сразу в налоговую инспекцию за разрешением на получение имущественного вычета у компании-работодателя, то НДФЛ ежемесячно удерживался из Арининой зарплаты бухгалтерией. В этом случае по итогам 2007 г. Арина должна подать до 30 апреля 2008 г. налоговую декларацию и заявление о предоставлении вычета, чтобы вернуть НДФЛ в размере 700 000 х 13% = 91 000 руб. (НДФЛ считается со всей суммы годового дохода, т.к. вычет предоставляется Арине на всю сумму).